¿Pensando en subalquilar la casa?

Lorena Gomez Lorena Gomez
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El subalquiler de viviendas es una práctica cada vez más extendida en el país. Cuando se lleva a cabo con buen criterio es una modalidad que aporta soluciones prácticas a todas las partes involucradas. Para este libro indagamos en distintas experiencias de este tipo y preparamos una pequeña guía con los principales puntos a tener en cuenta.

El mercado de alquiler de inmuebles para vivienda, sobre todo en las grandes ciudades y en los tiempos que corren, presenta aristas complejas desde donde sea que se lo analice. En este contexto, el subalquiler aparece como una respuesta positiva y confiable que gana cada vez más adeptos e implica beneficios para todas las partes.

Con la alternativa del subalquiler los propietarios de grandes inmuebles tienen más posibilidades de alquilarlos y evitan tenerlos desocupados por mucho tiempo. Los inquilinos que cuentan con los recursos y cumplen con los requisitos formales para alquilar un inmueble pueden reducir sus costos fijos subalquilando habitaciones, y aquellos inquilinos que no reúnen las condiciones necesarias para alquilar una propiedad por su cuenta tienen un modo más flexible y asequible de acceder a un sitio donde vivir.  

A continuación repasamos las claves a tener en cuenta para concretar transacciones exitosas que resulten convenientes y seguras para todas las partes.

La cuestión legal: qué dice nuestro contrato de alquiler

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La norma que regía los contratos de alquiler en Argentina es la Ley 23.091, y aunque la misma fue reemplazada por la normativa incluida en el nuevo Código Civil, vigente a partir del 1 de agosto de 2015, la mayoría de los artículos no sufrieron modificaciones sustanciales.

Respecto al tema que nos concierne, que es el subalquiler, ni la antigua Ley ni el nuevo Código Civil lo prohíben. Y, según el principio que reza que lo que no está expresamente prohibido está permitido, nos queda entonces remitirnos al contrato que hayamos firmado con nuestro locador y revisar si incluye alguna cláusula que prohíba el subalquiler.

Si no la hay, igualmente es conveniente notificar de modo fehaciente al propietario del inmueble acerca de nuestra intención de subalquilarlo, para obtener su autorización. Según la Ley, en caso de no obtener respuesta dentro de los 10 días hábiles, se entiende que el propietario prestó su conformidad.

Por supuesto, siempre es preferible contar con una autorización expresa para subalquilar, donde las condiciones queden expresamente detalladas para todas las partes.

Las habitaciones que podemos ofrecer y a qué precio

Antes de ofertar una o varias habitaciones en alquiler es preciso hacer un análisis cuidadoso y a consciencia acerca de las posibilidades reales del espacio.

No es suficiente contar con una habitación libre o en desuso; hay que contemplar también las características de los espacios comunes, la cantidad y disposición de los baños y la distribución de los ambientes.

Es fundamental que estén aseguradas las condiciones mínimas de privacidad necesarias, como así también la comodidad y la funcionalidad óptima de los ambientes.

Hay que tener en cuenta que pasaremos a compartir un ámbito muy personal, como es nuestro hogar, con lo cual un buen criterio en este punto nos va a ayudar a generar una convivencia armónica que no afecte negativamente nuestra vida cotidiana.

Este análisis objetivo también nos permitirá hacer una comparación con ofertas similares y fijar un precio de alquiler justo y competitivo, que contemple tanto nuestras expectativas como las de nuestros potenciales inquilinos.

Establecer reglas claras

El tiempo que nos tomemos para poner por escrito reglas claras nos ahorrará idas y vueltas, discusiones y dolores de cabeza.

Sugerimos redactar, por un lado, un acuerdo o contrato de alquiler en el que se establezcan la vigencia del trato, precio del alquiler, plazos y forma de pago y demás condiciones generales que regularán los aspectos legales/económicos de la operación. Aquí es muy recomendable incluir que el inquilino estará obligado a cumplir con el reglamento interno del edificio (cuya copia habrá que incluir en el contrato).

Por otra parte, es muy conveniente crear también un listado claro y conciso de las reglas de la casa; que funcione como un código de convivencia que regule la vida en común puertas adentro. Aquí debemos ser tan flexibles como firmes. Por un lado; abrirnos a compartir la casa implica ceder cierta autonomía, pero por el otro debemos tener muy claro en qué aspectos no estamos dispuestos a ceder. Temas como las visitas, la posibilidad o no de fumar, los horarios de descanso, el orden y la limpieza, entre otras cuestiones, deberán estar claros desde el principio para evitar futuros conflictos.

Preparar la habitación

Piso en Palermo · Paula Herrero | Arquitectura: Dormitorios de estilo moderno por Paula Herrero | Arquitectura
Paula Herrero | Arquitectura

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Hay que procurar que la habitación en alquiler se encuentre en buen estado general. Sugerimos revisar los siguientes puntos y hacer las reparaciones que fueran necesarias antes de publicar la propiedad:

* pintura y revestimientos

* aberturas (chequear que abran y cierren correctamente)

* tomas eléctricos y artefactos de iluminación 

El otro aspecto es el equipamiento. No es necesario que los muebles sean nuevos, pero sí que estén en buen estado y que sean funcionales. Un buen colchón es fundamental. También hay que prever la ropa de cama (si es que la vamos a incluir) y suficientes espacios de guardado (para la ropa y efectos personales de nuestro inquilino).

Hay aspectos de nuestra propiedad, como la superficie, la ubicación y la categoría del barrio/edificio, que no podemos modificar y definen en gran medida el precio al que podemos aspirar. Pero la ambientación y el equipamiento son dos variables sobre las que sí podemos trabajar y que nos permiten agregar valor. Si nos esmeramos en la decoración, invertimos en equipamiento y cuidamos ciertos detalles podemos obtener un plus por ello.

Respecto de la decoración conviene no excederse y optar por una estética sobria y contemporánea, sin demasiada carga personal. En otras palabras, debemos aspirar a lograr un ambiente cálido pero neutro, en el que nuestro inquilino pueda sentirse cómodo y a gusto, sin importar cuales sean sus preferencias de estilo.

La ambientación de este piso en Palermo, a cargo del estudio Paula Herrero Arquitecta, es un buen ejemplo en este sentido.

Acondicionar los espacios comunes

Lo planteado para la habitación vale también para los espacios comunes.

Aquí sugerimos atender especialmente al buen funcionamiento de artefactos, electrodomésticos e instalaciones en cocina y baño. Hay que procurar que todo funcione correctamente; revisar que no haya pérdidas, filtraciones, ni artefactos averiados.

También conviene optimizar lo que es vajilla, utensilios y accesorios: deshacernos de aquellos elementos que estén de más e incorporar los que hagan falta.

Sacar provecho de todos los rincones

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ESTUDIO METRIA.

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Teniendo en cuenta que al subalquilar nuestra casa seremos más personas las que utilizaremos un mismo espacio hay que apuntar a optimizar hasta el último metro cuadrado de cada ambiente; ya sea generando espacios de guardado o creando zonas de esparcimiento o relax.

Hagamos un recorrido por todos los ambientes y veamos de qué manera podemos aprovecharlos mejor. Dividir o integrar ambientes, cambiar la disposición de los muebles o incorporar equipamiento puede ayudarnos a refuncionalizar espacios desaprovechados.

Los balcones pueden ser un buen punto de partida para dar vida a nuevos ambientes. Estos 8 tips para armar un balcón de diseño nos pueden ayudar a empezar.

Publicar el inmueble y filtrar los candidatos

Muebles de estilo Panal: Estudio de estilo  por PANAL
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Una vez que resolvimos todo lo anterior es hora de dar a conocer nuestra oferta. Internet es sin dudas el medio más efectivo: en portales específicos y a través de las redes sociales.

Tomar fotografías pertinentes y de buena calidad es fundamental. También describir de un modo honesto y preciso las características del inmueble, los servicios incluidos y las condiciones de arrendamiento.

Lo más recomendable es incluir en el aviso sólo algunas fotografías representativas y la información básica; en la medida en que los interesados se contacten podremos brindarles más detalles y responder consultas puntuales.

Recuerden que el modo en que mostramos nuestra propiedad, nuestros tiempos de respuesta a las consultas y la manera en que nos comunicamos dice mucho de nosotros. Establecer una comunicación respetuosa, eficiente y honesta desde el primer momento será de mucha ayuda en el avance del proceso.

Por otra parte, esta comunicación (por mail, chat y teléfono primero, y personalmente después) nos permitirá conocer el perfil de los potenciales inquilinos y seleccionar a aquellos que mejor se adapten a nuestra propuesta y a nuestro estilo de vida.

Para terminar, recuerden que subalquilar es más que una alternativa para reducir gastos fijos; si tomamos ciertas precauciones y obramos de buena fe, puede resultar además una experiencia enriquecedora, capaz de hacer más grata y llevadera nuestra vida cotidiana.

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